买卖投资房NO TAX！

正确使用1031 exchange

投资房税收怎么减免？#

买卖投资房申请减免税收，需要应用1031 延税法 (1031 exchange)，又称(Like-Kind Exchanges)。

1031 exchange是什么？#

由美国国家税务法第1031条款中的规定得名。简单的说：卖家在出售原有投资产业后，购买同类型产业，买卖过程中资产利益得失不予承认，不用缴纳税收。

1031 exchange的好处#

• 延迟支付资本利得税(capital gain tax)

• 延迟支付取回折旧税(Depreciation recapture)。

• 避免了加州预扣税。

• 延缓交税, 为纳税人带来更大的购买力，并将税务优惠投资到重置财产中。

申请1031 exchange 有什么要求？#

• “1031”只限于作为投资、贸易或营业的房产，或用来积极生产收入的物业。

• exchange申请，必须在卖出现有房产之前开始。

• 纳税人必须在卖出房产后45天内确定要购买的新房产。

• 3 property rule：如果新购房产是1-3个，则新购房产总价值不受限制。

• 200% rule：如果新购房产超过3个，则总价值不能超过被卖掉旧房产价值的200%

• 95% rule：如果新购房产超过3个，并且总价值超过旧房产价值的200%，那么纳税人必须占有新房产大于或等于95%的产权。（95%rule是属于200%rule的补充条款，并不常见）

• 纳税人必须在售出的房产后的 180天内完成新的买进交易，或售出的旧房产后规定的报税日期之前完成新的买进交易– 以先到者为准。

• 买卖房产过程中，纳税人需要把他的产权利益完全转移给有专业资质的机构QI。委托它来完成文件和管理所有资金。

• 销售旧房产完成后的款项直接存进QI公司管理帐户等候支付购买新房产。

• 购买新房产完成时，则由QI公司支付相应资金并结束交易。整个运作程序中资金不经过纳税人手。

• QI公司收费大概在$850-$2,000左右( 会根据交易额度或公司政策变化）

• 购买等价值或更贵的同类房产就可以免税。

• 如果新买的房子价格低于之前卖出房子的价格，也可以做部分交换（Partial 1031 Exchange），但中间的差价（Boot）要缴资本利得税。

• 被卖的房产和新购买的房产都要使用同一个纳税人账号。

本文仅表达个人观点，以各地税法为最终标准

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• Jessie He
• 旧金山湾区房产经纪人
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